W ostatnim czasie Sąd Najwyższy powziął uchwałę w przedmiocie przysługiwania gminie prawa pierwokupu nieruchomości, na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji, gdy uprzednio doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Co ciekawe, Sąd Najwyższy uznał, że w takim przypadku gmina korzysta z prawa pierwokupu. Co w związku z powyższym?

Omawiane zagadnienie zostało przedstawione do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu przez jeden z Sądów Okręgowych, który powziął poważne wątpliwości w tym zakresie. Sprawa pojawiła się w związku z odmową dokonania czynności notarialnej – sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości – przez notariusza, zdaniem którego transakcja powinna być objęta, wbrew twierdzeniom stron, prawem pierwokupu na rzecz jednej z gmin. W następstwie zwrócenia się z pytaniem prawnym przez Sąd Okręgowy, Sąd Najwyższy stwierdził, że:

Gminie przysługuje prawo pierwokupu na podstawie art. 109 ust. 1 punkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej w drodze decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przyznanego na podstawie art. 7 ust. 1, 2, 3 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. z 1945 r. Nr 50, poz. 279 ze zm.), w prawo własności nieruchomości.”

W sprawie rozpatrywano też kwestię wyłączenia prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ust. 3 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, aczkolwiek wątek ten nie jest w sprawie najistotniejszy.

Przyznam, że nie przekonuje mnie stanowisko zakładające, że na gruncie przywołanej ustawy pojęcie “nabycia” należy rozumieć szeroko, obejmując nim również sytuację, w której doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Skłaniam się do wyrażanych w piśmiennictwie poglądów przewidujących, że prawo pierwokupu nieruchomości przysługuje gminie wówczas, gdy do nabycia nieruchomości doszło w drodze czynności prawnej, a nie ma to miejsca w razie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Konsekwencje przyjęcia w omawianym przypadku prawa pierwokupu są nad wyraz istotne – sprzedaż prawa własności nieruchomości bez zachowania prawa pierwokupu skutkuje bowiem nieważnością umowy, a to na podstawie art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego.

Póki co, nie zostało jeszcze opublikowane uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego. Być może znajdzie się w nim coś odkrywczego, co skłoni mnie do zmiany poglądu.

W każdym razie, w świetle takiego, a nie innego stanowiska Sądu Najwyższego lepiej nie ryzykować!

Sygn. III CZP 111/14